船橋 不動産　賃貸・船橋市馬込沢塚田鎌ヶ谷の不動産賃貸　 武田不動産

• 賃貸物件の市場の動きを知る
• 武田独自の「建物診断」

賃貸市場における需要と供給のバランスは確実に変化しています。

賃貸オーナー業と言えば、一昔前までは「部屋を貸してあげる」立場でした。年々市場が厳しくなる現状は「部屋を借りてもらう」立場へ変わってきています。この市場の変化への対応できるかどうかが、今後の賃貸経営のキーポイントとなるでしょう。まずは市場の変化『過去→現在→将来』の動きを理解することからスタートしましょう。

厳しい賃貸市場の中で、5年後、10年後を見据えた対応策は？

上で述べた経営悪化に至るプロセスを回避するためには、どのような対応策をとれば良いのでしょう。以下で、いくつかの対応策を検証してみます。

対応策：まずは家賃を下げる

収支のバランスを考えると、すでに限界まで下げてしまっている状況で、これ以上下げることができない。対応策としては非現実的です。

対応策：建て替えて付加価値向上を目指す

収益物件として、やり直すには建て替えという選択肢もあります。

しかし 建て替えを行うには、建て替え費用の他に、解体費や入居者の立退きが発生します。

また建て替え後に設定できる家賃にも限界があり、建て替え費用が充分にペイできるかリスクがあります。 但し、エリア（土地の形成）によっては、立替えによって、大きく収支があがり、収支バランスが非常に良くなる場合がありますので、必ずご相談下さい。

対応策：いっそ売却する

立替えも良い場所でなければ、最終的に「売却」を考えてしまう・・・でも、売れるでしょうか？

現在の不動産市場をみると、土地は底値と言われています。良いエリアになると上昇しているエリアもあるようですが、現実的にそういった土地は少なく、希望額での売却は難しいようです。

また建て替え同様、入居者の立退きが発生し解体費等もかかりますので、売却額からマイナスされる要素も多く、希望額での売却はますます困難になってきます。

収支の悪い物件は、オーナー様のみならず、相続時には負の遺産となり、受け継ぐ方への負担になる可能性もあります。

そのような事態を避けるにはどのような対策を選べば良いのでしょう？

「中古物件」対策に注力する

まずは対策対象を中古物件にしぼり、他の中古物件にはない「お部屋探しの方へのアピールポイント」をつくり、他物件との差別化を図りましょう。

入居者のニーズをつかむ

当たり前のことのようですが、なかなか実践できないポイントでもあります。オーナー様の趣味や考え、感性、また工事会社に言われるままのデザインやカラーなどで施工してしまいがちです。

高い費用＝いいもの？

高い費用をかければ、いいものが出来上がるのは当たり前です。しかし対象が収益物件の場合、いかにコストを抑えるかがポイントです。少ない予算でいかに効果を上げるか。これが賃貸市場で生き残る為のポイントです。